Земельный участок, расположенный на Луначарского д. 34 был выделен незаконно?

 

Комитетом по управлению имуществом Тверской области (арендодатель) и ООО «КАЗАК» (арендатор) 11.05.2010  заключен договор № 052-з/10 аренды земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, площадью 17 593 кв.м из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена  с кадастровым номером 69:40:0000000:17, месторасположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: г. Тверь, ул. Луначарского, д.34.

По указанному договору земельный участок был передан арендатору для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Срок действия договора (26 месяцев) исчисляется с момента его государственной регистрации (п.9.1 договора). Государственную регистрацию договор прошел 24.06.2010. Акт приёма-передачи земельного участка к договору аренды подписан 11.05.2010.

Разделом 3 договора аренды определён график комплексного освоения земельного участка и максимальные сроки жилищного или иного строительства.

Согласно п.3.2.1 подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах участка осуществляется в срок 14 месяцев с момента подписания договора.

Строительство (создание) объектов инженерной инфраструктуры (внутриплощадочных инженерных сетей и сооружений) в соответствии с документацией по планировке в срок 12 месяцев со дня утверждения в установленном порядке документации по планировке территории, но не позднее 26 месяцев со дня подписания договора аренды земельного участка (пункт 3.2.2 договора). 

Максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства был определен 62 календарных месяца с даты подписания договора аренды (11.07.2015).

Впоследствии в отношении земельного участка с кадастровым №69:40:0000000:17 были проведены кадастровые работы (раздел) в ходе которых были образованы земельные участки с кадастровыми номерами: 69:40:0000000:2078, 69:40:0000000:2079, 69:40:0000000:2077, 69:40:0000000:3224, которые затем были переданы в собственность ООО «КАЗАК» по договорам купли-продажи № 17 от 28.09.2015, № 14 от 28.09.2015, № 16 от 28.09.2015, № 15 от 28.12.2015.

В дальнейшем к указанным договорам купли-продажи подписаны дополнительные соглашения, в которых стороны изменили срок исполнения обязательств ООО «КАЗАК» по оплате переданных земельных участков.

Совокупность имеющихся сведений свидетельствует о том, что при оформлении прав на указанные земельные участки были нарушены требования федерального законодательства в связи со следующим.

Порядок предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для комплексного освоения в целях жилищного строительства урегулирован нормами ст.ст. 30.2 и 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015).

В соответствии со ст. 30.2. Земельного кодекса Российской Федерации комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства состоит из нескольких этапов и включает в себя:

— разработку и утверждение документации по планировке территории;

-строительство объектов инженерной инфраструктуры (сети инженерного обеспечения);

-строительство жилых домов и иных объектов.

Предоставление земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на торгах, в рамках которых арендодатель в аукционной документации устанавливает существенные условия договора – сроки осуществления арендатором комплексного освоения земельного участка.

В соответствии с частью 5 статьи 30.2 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

Из вышеуказанных положений следует, что арендатор земельного участка имеет право образовать из переданного в аренду земельного участка несколько участков, предназначенных для жилищного или иного строительства и приобрести такие земельные участки в аренду или в собственность без проведения торгов.

После оформления прав на образованные в результате раздела земельные участки, обязанности по комплексному освоению, в частности, сроки комплексного освоения, переходят к последующему правообладателю в том же объеме (ч. 7 ст. 30.2 Земельного кодекса РФ).

Нормы Земельного кодекса РФ не содержат положений, позволяющих изменять условия договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в частности условий о сроке действия такого договора и условий о максимальных сроках осуществления жилищного строительства.

Запрет на продление сроков действия договоров, комплексного освоения в целях жилищного строительства, заключенных по результатам торгов содержится в абзаце втором пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «О некоторых вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Учитывая изложенное договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства прекращает свое действие по окончании срока и не подлежит продлению.

Как уже было указано, договор аренды земельного участка, заключенный с ООО «КАЗАК» предусматривает максимальный срок жилищного и иного строительства — 62 календарных месяца с даты подписания договора аренды.

Таким образом, договор аренды земельного участка от 11.05.2010, заключенный с ООО «КАЗАК» прекратил свое действие 11.07.2015.

Максимальный срок осуществления ООО «КАЗАК» жилищного строительства также истек 11.07.2015.

Договоры купли-продажи земельных участков, образованных из земельного участка, переданного для комплексного освоения в целях жилищного строительства заключены 28.09.2015 и 28.12.2015, то есть после истечения предельного срока действия договора комплексного освоения и после истечения максимального срока для осуществления жилищного строительства.

Законных оснований для заключения указанных договоров купли-продажи земельных участков не имелось.

В соответствии с положениями части 8 статьи 30.2 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) в случае неисполнения арендатором обязанности о максимальных сроках осуществления жилищного строительства (в рассматриваемом случае максимальный срок 11.07.2015) права на земельные участки могут быть прекращены.

В рассматриваемом случае на дату подписания договоров купли-продажи (28.09.2015 и 28.12.2015) предельный срок осуществления арендатором жилищного и иного строительства истек, имелись основания для изъятия земельных участков, предусмотренные положениями части 8 статьи 30.2 Земельного кодекса РФ.

Разрешая вопрос о правомерности применения в рассматриваемом случае положений Земельного кодекса РФ, действовавших до 01.03.2015, необходимо руководствоваться частью 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и некоторые законодательные акты Российской Федерации». В соответствии с данной нормой отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или после дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с частью 2 настоящей статьи договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

Вышеуказанные злоупотребления, выразившиеся в заключении с ООО «КАЗАК» договоров купли-продажи земельных участков за пределами максимального срока осуществления жилищного или иного строительства, являются не единственными.

В соответствии с частью 7 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) при обороте земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса РФ в вышеуказанной редакции, то есть при оформлении договоров купли-продажи вновь образованных земельных участков обязательства по соблюдению максимального срока для жилищного или иного строительства сохраняются в неизменном виде.

Тексты договоров купли-продажи земельных участков № 14, № 15, №16 и № 17, заключенных с ООО «КАЗАК» свидетельствуют о том, что обязательства по соблюдению максимальных сроков жилищного и иного строительства не были указаны в указанных договорах.

Заслуживает особого внимания и то обстоятельство, что после подписания договоров купли-продажи ООО «КАЗАК» обязательства по оплате земельных участков в тридцатидневный срок (пункт 2.2. договора) не исполнило. В соответствии с пунктом 2.3. договоров купли-продажи неисполнение ООО «КАЗАК» обязательств по своевременной оплате земельных участков является основанием для расторжения заключенного договора купли-продажи в одностороннем порядке. Вместо направления в адрес ООО «КАЗАК» уведомления об одностороннем отказе от договора купли-продажи, Администрация города Твери без законных к тому оснований неоднократно продляла сроки исполнения обязательств по оплате земельных участков:

с 30 календарных дней до 90 календарных дней – по договору купли-продажи № 17;

с 30 календарных дней с отсрочкой до 01.12.2016 — по договорам купли-продажи № 14, № 15, № 16.

На основании изложенного, при заключении договоров купли-продажи земельных участков № 14, № 15, № 16 и № 17, грубо нарушены нормы ст.ст. 30.2 и 38.2 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), нормы  части 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и некоторые законодательные акты Российской Федерации»; установлены необоснованные преимущества ООО «КАЗАК» по исполнению обязательств по оплате земельных участков, а именно предоставлена отсрочка внесения денежных средств более чем на 1 календарный год (по договорам №14, №15, № 16).

 

По одной из версий в освоении данного полулегального участка «засветились» такие уважаемые в строительном бизнесе люди как Анатолий Семенов и Абрек Валиев, что явное не играет им на пользу.